CÓMO EVITAR FRAUDES Y ESTAFAS CUANDO COMPRA UNA PROPIEDAD
COMPRENDA LOS DOCUMENTOS: NO IMPORTA LO QUÉ LE DIGAN, LAS CONDICIONES ESCRITAS SON LAS QUE VALEN: NO FIRME LO QUE NO ENTIENDE.
Por Michel Leidermann
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Por Michel Leidermann 

EL LATINO ha tomado conocimiento de frecuentes casos de fraude contra familias latinas (algunos hasta perpetrados por propios latinos), en los cuales estas inocentes familias han perdido todo o invertido en una vivienda, y hasta la misma morada.

En conversaciones con la concejala de Little Rock, Joan Adckok, el abogado de la municipalidad, Shawn Overton, y la asistente del enlace comunitario, Doris Gonzales, se analizaron varios casos donde latinos de buena fe fueron embaucados por estafadores inmobiliarios que les vendieron una vivienda de la cual no eran los verdaderos propietarios, o la misma tenía una serie de deudas pendientes, o las condiciones de alquiler eran draconianas y terminaron por perder todo: mod rada y vivienda.

En este articulo explicamos y damos a conocer los pasos que los potenciales compradores deben seguir para evitarse costosos problemas futuros.

Quizás las dos conclusiones más importantes que deberían seguir son: 1) averigüe todo lo que pueda sobre la propiedad que le interesa y el vendedor haciendo todas las preguntas y averiguaciones necesarias, y 2) no crea todo o que le prometan y no firme nada que no entiende. Un pequeño gasto adicional inicial le podría salvar miles de dólares en el futuro. 

Ser dueño de una casa es la meta del Sueño Americano y es la inversión más grande que harán la mayoría de las familias. También es una de las más complejas, ya que a menudo requiere varios documentos legales y la participación de varias partes.

La clave del éxito es informarse para evitar desagradables sorpresas. No temer preguntar a todas las personas involucradas especialmente sobre documentos muy importantes de la compra para asegurarse de que no haya cargas ocultas sobre la propiedad que puedan causar problemas futuros para el nuevo propietario, tal como hipotecas, embargos, impuestos pendientes, y deudas con los servicios públicos o con la municipalidad, etc..

Obviamente, antes de entregar cualquier deposito o pago completo, es necesario realizar estas averiguaciones.

Adquirir una propiedad en Estados Unidos es un proceso diferente que en México. La principal diferencia es con el título de propiedad, un documento que detalle el historial de la propiedad, la legalidad del vendedor, las deudas pendientes, los impuestos impagos, el mantenimiento necesario y cualquier otro aspecto relevante. Esto es para asegurar al comprador, que la propiedad está al día y no tiene ningún problema irresuelto.

La averiguación sobre el titulo puede hacerse de manera personal en la oficina de registro del condado, pero en la actualidad es relativamente fácil buscar títulos de propiedad en línea (ver más adelante). Primero se debe reunir información sobre la propiedad y usarla durante la búsqueda.

 

TÍTULO DE PROPIEDAD

El Título de Propiedad, también conocido como Escritura, es el documento legal que acredita la propiedad de un bien inmueble (lote, casa, traila, local comercial, etc.). Este documento ampara los derechos de propiedad que la Ley concede al dueño legal que son: poseer, ocupar, vender, rentar y prestar.

La búsqueda de título revela no solo limitaciones en el uso de la propiedad, sino también gravámenes u obligaciones que están pendientes como un banco con una hipoteca sobre la propiedad, alguien que ha hecho un trabajo en la casa y no fue pagado, impuestos pendientes, o la municipalidad puede tener una servidumbre para servicios públicos a través de la propiedad.

La indagación de títulos se realiza examinando los registros públicos. Puede hacer su propia búsqueda suponiendo que sepa qué buscar (https://www.deeds.com/title-search/), pero lo más fácil es usar una Compañía de Títulos que tiene la experiencia además de los contactos que pudieran ser necesarios, con abogados, inspectores y tasadores y cobra entre $150 $200 por completar la búsqueda.

 

SEGURO DE TÍTULO

El seguro de título es una forma de seguro de indemnización que asegura contra la pérdida financiera por defectos en la titularidad de los bienes inmuebles y por la invalidez o inaplicabilidad de los préstamos hipotecarios.

Cuando un comprador compra un seguro de título, la compañía de títulos estudia los archivos públicos para encontrar problemas que puedan afectar los derechos de propiedad del comprador como también actos fraudulentos por parte de propietarios anteriores que pueden ser documentos, hipotecas o retribuciones falsificadas, suplantación de los verdaderos dueños por personas dolosas, y/o documentos ejecutados bajo un poder vencido o falsificado. 

Al minimizar los riesgos de reclamos posteriores, una compañía de seguros de título puede entonces ofrecer un seguro de titulo por una tarifa única relativamente baja, que puedes ser de alrededor de $250, una sola vez.

 

CONTRATO O ACUERDO DE COMPRA

También para cerrar la compra se firmará un acuerdo de compra que describe las condiciones que el comprador y el vendedor acuerdan, incluidos el precio total, la financiación y otros términos para la compra. Es un contrato legalmente vinculante entre las dos partes y cuando es cuidadosamente escrito, ayuda a que la transacción se realice sin problemas. 

Además, el acuerdo de compra delineará las condiciones bajo las cuales cualquiera de las partes puede retirarse legalmente del trato. Si un vendedor intenta cambiar o desistir del trato por razones distintas a las descritas en el acuerdo, el comprador puede recuperar los perjuicios en la corte.

En el contrato o acuerdo de venta asegúrese de incluir la dirección y la descripción legal de la propiedad, el precio total y los plazos límite para los pagos mensuales, las penalidades en caso de atrasos, el depósito inicial y las condiciones de la hipoteca, muebles o electrodomésticos y otros artículos incluidos en el precio, fechas del cierre (closing) de la compra, el  traspaso del título (deed), resultados de la inspección de la propiedad, cualquier otro adeudo legal pendiente y cualquier otro término de contingencia, tal como si la oferta de compra debe ser nula si no puede vender su vivienda actual.

En cualquier transacción sobre bienes raíces, se requiere que el vendedor divulgue los defectos actuales reparaciones importantes realizadas.

 

HIPOTECAS Y PRÉSTAMOS

No falsifique ingresos o activos en la solicitud del préstamo. Muchas financieras (bancos, unión de crédito, etc.) hacen préstamos legítimos basados en los ingresos “declarados” (para los cuales no tiene documentación). Pero si para otorgar el crédito sugieren incluir ingresos fantasmas, no los emplee. Podría enfrentar cargos penales por mentir en una solicitud de préstamo.

Los prestamistas requieren que los compradores tengan seguro de vivienda. Mientras que algunas hipotecas incluyen el seguro de la vivienda como parte del pago mensual, otros requieren que usted obtenga y pague la prima por separado. 

 

ALQUILER CON OPCIÓN DE COMPRA

Un contrato de alquiler con opción de compra a futuro debe igualmente especificar las penas en caso de atraso del pago de una mensualidad y los días de gracia contemplados en caso de un atraso. Muchos de los contratos de alquiler con opción a compra dicen cubiertamente que, en caso de atraso del pago mensual (aun por un día), el dueño de la propiedad podrá desalojarlos y retener todo el dinero ya pagado. Literalmente, les quita la propiedad y el dinero que gastado. 

 

BUSCAR CASA

Hay varias formas para encontrar viviendas asequibles, ya sea como residencia o para inversión. Una forma es buscar propiedades que son vendidas directamente por los propietarios, no por una agencia o un corredor inmobiliario, y que pueden ser compradas por debajo del valor de mercado, pero siempre hay una razón para ello, o bien puede ser un fraude. 

Las casas y trailas baratas vendidas por el propietario generalmente se venden “tal cual están”, lo que significa que habría que hacer reparaciones que podrían desperdiciar buena parte del ahorro.

Ya sea que busca una propiedad en venta por el dueño o de propiedad de un banco o vendida en una subasta, se debe realizar una investigación del título sobre la propiedad antes de firmar contratos o pagar adelantos. 

El Departamento de Bienes Raíces del condado de Pulaski, conserva documentos relacionados con bienes raíces tales como escrituras, hipotecas y arrendamientos. (501) 340-8433 o correo realestate@pulaskiclerk.com (http://www.pulaskiclerk.com/services/real-estate/).

 

ESCRITURA DE RENUNCIA O ESCRITURA RÁPIDA

(Quitclaim O Quickclaim) 

Una escritura de renuncia o escritura rápida (quitclaim o quickclaim) o también llamado finiquito, transfiere el uso legal de una propiedad del vendedor al comprador, sin vendérsela. El quitclaim es un instrumento precario y a menudo difícil para transferir el título, ya que todos los adeudos y compromiso adquiridos también se transfieren al comprador y prácticamente es solo un papel sin valor y no se transfiere nada. Generalmente se firma para la cesión del USO a familiares y amigos, pero no la posesión del bien. Por ejemplo, un padre que se va a un asilo de ancianos y deja que sus hijos vivan en la vivienda hasta que el muera y solo entonces los hijos serían los dueños legítimos,

La quitclaim no incluye protecciones para el comprador a diferencia de las escrituras de garantía de título generales o especiales (warranty deed o warranty) las que garantizan la legitimidad del título antes y después la transferencia de la propiedad.  

 

ENTIENDA LOS DOCUMENTOS

Comprenda los documentos que firma. No importa lo qué le digan, las condiciones escritas son las más importantes en caso de un problema legal. Las compraventas legítimas y legales deben ser escritas en inglés por lo que es muy importante, que, si no entiende el idioma, consultar con un agente de bienes raíces certificado, una compañía de títulos o un abogado, todos bilingües. No crea todo lo que le prometen de palabra, o simplemente porque el vendedor es una “persona buena” y latina. Lo que está por escrito y firmado, es lo que vale en caso de problemas. NO FIRME LO QUE NO ENTIENDE.

EL LATINO también habló con Gloria Quezada, agente de bienes raíces bilingüe (501-680-8444) que lleva 15 años vendiendo casas a latinos. Gloria asegura que para todas las ventas que ella hace se encarga una búsqueda de título y luego se registra el contrato de compraventa en el condado de Pulaski. Por ello es que no ha tenido problemas en todos esos años. 

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Gloria Quezada ha sido agente de bienes raíces por más de 15 años.

Advierte eso sí, que algunos vendedores inescrupulosos presentan al comprador contratos simplificados de solo una página que no cubren todos los detalles necesarios para proteger al comprador y que tienen clausulas malintencionadas como que, si el arrendatario presenta una queja o se atrasa un día, el vendedor tiene el derecho de quitarle la propiedad y quedarse con el depósito. 

Otro riesgo es cuando los vendedores son los que financian la venta, y no un banco, Estos contratos dudosos deben ser revisados por un abogado que es el único que puede modificarlos legalmente. 

Así pues, Gloria previene se debe poner mucho cuidado en seguir todos los pasos legales recomendados en una compraventa, y entender exactamente lo que se at firmando, para minimizar al máximo los riesgos y no confiar únicamente en las promesas verbales.

 

OTROS QUE PARTICIPAN EN LA COMPRA/VENTA

AGENTES DE BIENES RAÍCES 

 Los agentes de bienes raíces venden propiedades mostrándolas a los interesados en comprarla. La mayoría de los agentes representan a los vendedores, pero muchos también representan a posibles compradores. Por lo general ganan una comisión cuando cierran un trato. 

 

TASADORES E INSPECTORES 

No importa cómo pague la casa, es importante que pida una tasación e inspección profesional. Estos profesionales certificados deben ser independientes del prestamista o del agente de bienes raíces y deben dar una valoración imparcial sobre el estado y el valor de la propiedad. Tenga cuidado con personas que insisten que use “su” tasador o inspector.

 

COMPAÑÍA DE TÍTULOS –

La Compañía de Títulos investiga el estado legal de la propiedad y, cuando solicitado, emite un seguro por el título. Estas compañías verifican que el vendedor sea el propietario o representante legítimo y reporta si alguien más tiene un reclamo legal (embargo, titulo, etc.) sobre la propiedad, asi como por impuestos o hipoteca impaga. Es muy importante hacer una “búsqueda de título” ya que, de lo contrario, el comprador podría ser responsable de deudas no resueltas por el dueño anterior. 

Desconfíe en un vendedor o agente que insiste en que NO use una compañía de títulos. El costo de una búsqueda de título es aproximadamente de $150 a $200 pero le evitará mayores costos en el futuro o la pérdida de la propiedad y/o del dinero ya pagado. 

Generalmente estas compañías tienen contacto con abogados especializados en bienes raíces en caso de problemas. 

No hay por ahora una compañía de títulos con sucursal en el southwest de Little Rock. 

 

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