Muchas viviendas, precios inflados y no valen lo que cuestan
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Según un reciente estudio realizado en 317 mercados inmobiliarios de Estados Unidos, en un 39% de éstos se registran precios muy superiores a los que se corresponden con el valor real de los inmuebles.
El reporte indica que el número de mercados con sobreprecios extremos ha aumentado en un 11%, - afectando a 71 áreas metropolitanas del país - en el primer trimestre del 2006 respecto al último de 2005.
“Aunque la apreciación (subida del valor) de un trimestre a otro se está frenando, todavía existe un gran desequilibrio en la mayoría de los mercados. Conforme el ritmo de apreciación vaya bajando, unido a una demanda más baja de casas se espera que ese desequilibrio se vaya reduciendo. California y Florida son los estados con mayor concentración de mercados con sobreprecio.
Para los propietarios hay una tendencia a pensar que valen mucho y esta tendencia se ve favorecida en tiempos de “locura” inmobiliaria como los últimos cinco años, en los que los compradores se peleaban por comprar. Esta generalización de sobreprecios ficticios puede tener consecuencias muy graves para los consumidores.
El hecho de que el mercado de la vivienda funcione principalmente “a comisión” (por ejemplo para los prestamistas y agentes inmobiliarios) favorece que los profesionales implicados en el proceso de venta se interesen por empujar los precios hacia arriba.
Según el Centro de Tasación y Valoración Responsable (CRAV), muchos tasadores reciben presión para indicar precios inflados en sus reportes. Según dicho centro, un 50% de los tasadores ha experimentado presión por parte de los prestamistas para elevar los precios en un 10% como promedio.
La razón por la que a los tasadores les conviene complacer al prestamista es porque éste es su cliente, es decir, es quien decide qué tasador utilizar para sus transacciones. La ironía es que generalmente es el comprador quien paga por sus servicios (el prestamista suele pasar este costo al prestatario).
El comprador sólo hace una transacción, mientras que el prestamista lleva a cabo muchas, actuando como ‘cliente’ del tasador, aunque el dinero salga en verdad del bolsillo del comprador y esto causa engaños.
“La tasación no es una ciencia exacta”, dice Jay Miranda, tasador de Los Ángeles, quien comenta que la principal referencia para fijar el valor real es evaluar ventas comparables (mismo barrio, tamaño, fecha de construcción, etc.). Miranda añade: “nosotros no somos economistas, ni pronosticamos la evolución del mercado, sino que nos limitamos a dar una opinión profesional sobre valor en un momento dado”.
Y aunque sin duda muchos profesionales inmobiliarios actúen honradamente y de buena fe, se aconseja a los compradores a que en la medida de sus posibilidades comprueben e investiguen por ellos mismos, y no duden en averiguar como se ha determinado el valor de la propiedad que les interesa.
Es el comprador el que se la juega, y adquirir una casa por el precio equivocado puede tener consecuencias catastróficas entre ellas están la posible pérdida de la casa si debido a la incongruencia entre el valor real y el monto del préstamo se está produciendo una “amortización negativa”, que es lo que ocurre cuando se debe más de lo que el inmueble vale.
Pistas que pueden indicar sobreprecio en una vivienda:
1) El precio es considerablemente más alto que el de otras viviendas similares en el vecindario. Investigar visitando varias de las casas en venta en la zona (o incluso haciendo una búsqueda en Internet de casas en venta), no le costará más que su tiempo.
2) La propiedad en venta no ha recibido ofertas en unos dos meses (o lo que sea razonable en el momento y lugar dados) y por eso no se ha vendido en un tiempo razonable.
3) Varios agentes inmobiliarios coinciden en un precio aproximado, mientras que sólo uno (curiosamente el que representa al vendedor opina que la propiedad vale mucho más).
4) No hay mucho interés por visitar el inmueble por parte de otros compradores. Trate de averiguar si hay o ha habido muchas citas para verlo. Un precio demasiado alto aleja a los compradores.
5) El encarecimiento se justifica por características muy particularizadas. Una casita en el árbol no le interesará a los compradores sin hijos pequeños, del mismo modo que una piscina, un gran jardín, detalles de terminaciones refinadas, etc. Puede no interesar a muchos.
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Michel Leidermann
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par Michel Leidermann
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